Equilibrio entre vacancia y negociaciones racionales
Así como la construcción es pro cíclica al crecimiento económico, la ocupación de los locales comerciales es directamente proporcional al consumo el cual depende a su vez de los niveles de empleo, del ingreso y del crédito disponible entre otros. Cuando este crece, precios y niveles de ocupación de locales aumentan. Cuando se reduce, sucede lo contrario.
<p>Por José Rozados (*)</p>
<p>El incremento incesante del consumo vivido a partir del año 2003 que impulsó una fuerte puja por locales comerciales comenzó ya a desacelerarse hacia fines del año 2007 y lejos de revertir esta tendencia, durante el curso de 2008 y 2009, se profundizó aún más.<br />
<br />
Con lo que aumentó el número de locales que quedan desocupados en virtud de que los números de facturación no cierran en algunos rubros como para hacer frente a los costos de locación que se solicitan a la hora de renegociar el contrato. <br />
<br />
Si bien aún los puntos o corredores comerciales neurálgicos de la ciudad no acusan un nivel de vacancia llamativo, este fenómeno sí ya se hace notar en circuitos y calles comerciales secundarias, combinado incluso con rotación de inquilinos que no llegan a completar siquiera el contrato de alquiler y que cierran en virtud de su menor giro de negocios. <br />
<br />
Admitida la desaceleración económica dentro de nuestras fronteras y con algunas consecuencias negativas que comienzan ya a percibirse en los niveles de empleo y de ingresos y por ende de consumo, el panorama en cuanto a lo locación de inmuebles comerciales respecta, tiende a mantenerse complicado hacia delante. <br />
<br />
Aumentos de presión impositiva para locadores (ABL-ingresos brutos) y recorte en la facturación de locatarios tensa la cuerda de la negociación, en principio, en direcciones contrapuestas. La inflación se cuela también complicando los acuerdos, por un lado en el afán de ciertos locadores en transferir al aumento del alquiler un porcentaje intermedio entre la registrada por el Indec y la explicitada por consultoras privadas y el “<em>timing</em>” del propio bolsillo, y por el otro operando en los locatarios en el sentido contrario afectando la rentabilidad ante la desaceleración de demanda por incrementos de costos de insumos y de precios de los productos comercializados; sin olvidar el incremento de los hasta hace poco subsidiados costes de energía y ahora recortados para altos consumos (electricidad y gas) que impactarán en gastos comunes y propios o en ambos según el rubro y el tipo de inmueble.</p>
<p><strong>Un nuevo equilibrio</strong><br />
<br />
Así las cosas un nuevo equilibrio se impuso en el actual contexto, dentro del cual la prudencia y la racionalidad priman en las tasaciones de los inmuebles comerciales así como un mayor criterio de flexibilidad en las negociaciones por parte de los propietarios pero también de los inquilinos, ya que los primeros no desean afrontar los gastos y falta de ingresos que provoca el local vacío y los segundos tampoco quieren perder una localización ya afianzada para negocios limitando así especulaciones con el costo mensual razonable y admisible que les permite asumir su flujo de caja.<br />
<br />
Sin embargo, esta actitud saludable de lograr un nuevo acuerdo entre las partes asimilando las nuevas circunstancias económicas no puede aplicarse en todos los casos ya que existen algunas actividades que, aun con reducciones de los valores de locación que venían afrontando, no obtienen la rentabilidad necesaria como para “capear el temporal” como aquellos locales centrados en la venta de artículos destinados en forma exclusiva al turismo extranjero. <br />
Dentro de las tipologías edilicias que componen la oferta inmobiliaria, el mercado de locales comerciales es el que más rápidamente traduce lo que sucede con las variables económicas que lo afectan ajustando por precios y/o por vacancia, convirtiéndose en un “indicador objetivo” al que vale la pena recurrir para monitorear cómo marcha el consumo, el nivel de ingresos y también el del crédito disponible.</p>
<p>(*) José Rozados es director de Reporte Inmobiliario.</p>
